Legge 11 dicembre 2012, n.
220
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
(G.U. n. 293
del 17 dicembre 2012 )
Art. 1
1. L'articolo 1117 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1117. - (Parti comuni dell'edificio). - Sono oggetto di
proprietà comune dei proprietari delle singole unita'
immobiliari
dell'edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico e
se non
risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come
il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri,
i
pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le
scale,
i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i
cortili
e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi
in comune, come la portineria, incluso l'alloggio del portiere,
la
lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le
caratteristiche strutturali e funzionali, all'uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere
destinati all'uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le
cisterne,
gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di
distribuzione e di trasmissione per il gas, per l'energia
elettrica,
per il riscaldamento ed il condizionamento dell'aria, per la
ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro
genere di
flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di
proprietà
individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti
unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle
normative di settore in materia di reti pubbliche».
Art. 2
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1117-bis. (Ambito di applicabilità).
Le disposizioni
del
presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i
casi in
cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più
condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi
dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter. (Modificazioni delle destinazioni d'uso).
Per
soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con
un
numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti
al
condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può
modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno
di
trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o
negli
spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera
raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da
pervenire
almeno venti giorni prima della data di convocazione.
La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve
indicare
le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova
destinazione
d'uso.
La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che
sono
stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.
Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che
possono
recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del
fabbricato o
che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. (Tutela delle destinazioni d'uso).
In caso
di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle
destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i
condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e
possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare
la
violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea
delibera
in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza
prevista dal secondo comma dell'articolo 1136».
Art. 3
1. L'articolo 1118 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1118. (Diritti dei partecipanti sulle parti comuni).
Il
diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il
titolo
non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell'unità
immobiliare che gli appartiene.
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti
comuni.
Il condomino non può sottrarsi all'obbligo di contribuire alle
spese per la conservazione delle parti comuni, neanche
modificando la
destinazione d'uso della propria unità immobiliare, salvo
quanto
disposto da leggi speciali.
Il condomino può rinunciare all'utilizzo dell'impianto
centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo
distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o
aggravi
di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante
resta
tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la
manutenzione
straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a
norma».
Art. 4.
1. Al primo comma dell'articolo 1119 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio».
Art. 5.
1. Dopo il primo comma dell'articolo 1120 del codice civile sono
inseriti i seguenti:
«I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma
dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel
rispetto
della normativa di settore, hanno ad oggetto:
1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e
la salubrità degli edifici e degli impianti;
2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere
architettoniche, per il contenimento del consumo energetico
degli
edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle
unità
immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di
energia
mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche,
solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi
che
conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di
godimento
del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;
3) l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti
fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli
impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la
destinazione della cosa comune e di impedire agli altri
condomini di
farne uso secondo il loro diritto.
L'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea entro trenta
giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato
all'adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La
richiesta deve contenere l'indicazione del contenuto specifico e
delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In
mancanza,
l'amministratore deve invitare senza indugio il condomino
proponente
a fornire le necessarie integrazioni».
Art. 6.
1. L'articolo 1122 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1122. (Opere su parti di proprietà o uso individuale).
Nell'unita' immobiliare di sua proprietà ovvero nelle parti
normalmente destinate all'uso comune, che siano state attribuite
in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, il
condomino
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni
ovvero
determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al
decoro
architettonico dell'edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all'amministratore che
ne
riferisce all'assemblea».
Art. 7.
1. Dopo l'articolo 1122 del codice civile sono inseriti i
seguenti:
«Art. 1122-bis. (Impianti non centralizzati di ricezione
radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti
rinnovabili)
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione
radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di
flusso
informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi
collegamenti
fino al punto di diramazione per le singole utenze sono
realizzati in
modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle
unità
immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso
il
decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in
materia
di reti pubbliche.
E' consentita l'installazione di impianti per la produzione di
energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole
unità
del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea
superficie
comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni,
l'interessato ne da' comunicazione all'amministratore indicando
il
contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli
interventi.
L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al
quinto
comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di
esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità,
della
sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini
dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma,
provvede,
a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico
solare
e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme
di
utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in
atto.
L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì
subordinare
l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di
idonea
garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve
essere consentito ove necessario per la progettazione e per
l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione
gli
impianti destinati alle singole unità abitative.
Art. 1122-ter. (Impianti di videosorveglianza sulle parti
comuni).
Le deliberazioni concernenti l'installazione sulle
parti
comuni dell'edificio di impianti volti a consentire la
videosorveglianza su di esse sono approvate dall'assemblea con
la
maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136».
Art. 8.
1. All'articolo 1124 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il primo comma è sostituito dal seguente: «Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo»;
b) la rubrica è sostituita dalla seguente: «Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori».
Art. 9.
1. L'articolo 1129 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1129. (Nomina, revoca ed obblighi dell'amministratore)
Quando i condomini sono più di otto, se l'assemblea non vi
provvede,
la nomina di un amministratore è fatta dall'autorità
giudiziaria su
ricorso di uno o più condomini o dell'amministratore
dimissionario.
Contestualmente all'accettazione della nomina e ad ogni rinnovo
dell'incarico, l'amministratore comunica i propri dati
anagrafici e
professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società,
anche
la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i
registri di cui ai numeri 6) e 7) dell'articolo 1130,
nonché i
giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta
all'amministratore, può prenderne gratuitamente visione e
ottenere,
previo rimborso della spesa, copia da lui firmata.
L'assemblea può subordinare la nomina dell'amministratore alla
presentazione ai condomini di una polizza individuale di
assicurazione per la responsabilità civile per gli atti
compiuti
nell'esercizio del mandato.
L'amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali
della
polizza se nel periodo del suo incarico l'assemblea deliberi
lavori
straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore
all'importo
di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente
all'inizio dei lavori. Nel caso in cui l'amministratore sia
coperto
da una polizza di assicurazione per la responsabilità civile
professionale generale per l'intera attività da lui svolta,
tale
polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell'impresa
di
assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo
precedente per lo specifico condominio.
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune,
accessibile anche ai terzi, è affissa l'indicazione delle
generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici,
dell'amministratore.
In mancanza dell'amministratore, sul luogo di accesso al
condominio
o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa
l'indicazione delle generalità e dei recapiti, anche
telefonici,
della persona che svolge funzioni analoghe a quelle
dell'amministratore.
L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute
a
qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a
qualsiasi
titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto
corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun
condomino, per il tramite dell'amministratore, può chiedere di
prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della
rendicontazione periodica.
Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla
consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al
condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività
urgenti
al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza
diritto ad
ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall'assemblea,
l'amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa
delle
somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura
dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche
ai
sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per
l'attuazione del presente codice.
L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende
rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca
o le
dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo
amministratore.
La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni
tempo
dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina
oppure
con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può
altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso
di
ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma
dell'articolo
1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di
gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi
irregolarità
fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3)
del
dodicesimo comma del presente articolo, i condomini, anche
singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea
per
far cessare la violazione e revocare il mandato
all'amministratore.
In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun
condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria; in caso di accoglimento
della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo
alla
rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può
rivalersi
nei confronti dell'amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l'omessa convocazione dell'assemblea per l'approvazione del
rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare
l'assemblea
per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli
altri
casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e
amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al
settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il
patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini;
5) l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla
cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari
a
tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la
riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di
curare
diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l'inottemperanza agli obblighi di cui all'articolo 1130,
numeri 6), 7) e 9);
8) l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui
al secondo comma del presente articolo.
In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria,
l'assemblea
non può nominare nuovamente l'amministratore revocato.
L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del
suo
rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità
della
nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività
svolta.
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano
le
disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III
del
libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di
edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti
pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso
dello
Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a
quelli
realizzati da enti pubblici non economici o società private
senza
scopo di lucro con finalità sociali proprie dell'edilizia
residenziale pubblica».
Art. 10.
1. L'articolo 1130 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1130. (Attribuzioni dell'amministratore). L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e
dalle
vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla
annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di
cui
all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di
condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei
servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il
miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la
manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni
dell'edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale
contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari
di
diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive
del
codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali
di
ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle
condizioni di sicurezza. Ogni variazione dei dati deve essere
comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta
giorni.
L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza
delle
comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni
necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta
giorni, in caso di omessa o incompleta risposta,
l'amministratore
acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai
responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee,
del
registro di nomina e revoca dell'amministratore e del registro
di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono
altresì
annotate: le eventuali mancate costituzioni dell'assemblea, le
deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini
che
ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il
regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina
e
revoca dell'amministratore sono annotate, in ordine cronologico,
le
date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del
condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di
provvedimento
giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine
cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i
singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può
tenersi
anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria
gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo
stato
tecnico-amministrativo dell'edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione
relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e
delle
eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e
convocare l'assemblea per la relativa approvazione entro
centottanta
giorni».
Art. 11.
1. Dopo l'articolo 1130 del codice civile
è inserito il
seguente:
«Art. 1130-bis. (Rendiconto condominiale). Il rendiconto
condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni
altro
dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai
fondi
disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere
espressi in
modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un
registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota
sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei
rapporti in corso e delle questioni pendenti. L'assemblea
condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità
specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi
la contabilità del condominio. La deliberazione è assunta con la
maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la
relativa
spesa è ripartita fra tutti i condomini sulla base dei
millesimi di proprietà. I condomini e i titolari di diritti reali o di
godimento
sulle unità immobiliari possono prendere visione dei documenti
giustificativi di spesa in ogni tempo ed estrarne copia a
proprie
spese. Le scritture e i documenti giustificativi devono essere
conservati per dieci anni dalla data della relativa
registrazione.
L'assemblea può anche nominare, oltre all'amministratore, un
consiglio di condominio composto da almeno tre condomini negli
edifici di almeno dodici unità immobiliari. Il consiglio ha
funzioni
consultive e di controllo».
Art. 12.
1. Al primo comma dell'articolo 1131 del codice civile, le parole: «dall'articolo precedente» sono sostituite dalle seguenti: «dall'articolo 1130».
Art. 13.
1. L'articolo 1134 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1134. (Gestione di iniziativa individuale). Il
condomino
che ha assunto la gestione delle parti comuni senza
autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso,
salvo che si tratti di spesa urgente».
2. All'articolo 1135 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) al primo comma, il numero 4) è sostituito dal seguente: «4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato».
Art. 14.
1. L'articolo 1136 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1136. (Costituzione dell'assemblea e validità delle
deliberazioni). L'assemblea in prima convocazione è regolarmente
costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino
i
due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei
partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che
rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà
del
valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per
mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione
delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni
caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in
seconda
convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di
tanti
condomini che rappresentino almeno un terzo del valore
dell'intero
edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La
deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con
un
numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore
dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca
dell'amministratore o le liti attive e passive relative a
materie che
esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, le
deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o
riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni
di
cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter
nonché
1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la
maggioranza
stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all'articolo 1120, primo comma, e
all'articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate
dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la
maggioranza
degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore
dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli
aventi
diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell'assemblea si redige processo verbale da
trascrivere nel registro tenuto dall'amministratore».
Art. 15
1. L'articolo 1137 del codice civile
è sostituito dal seguente:
«Art. 1137. (Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea)
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli
precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di
condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può
adire
l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine
perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della
deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di
comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della
deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità
giudiziaria.
L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio
della causa di merito non sospende né interrompe il termine per
la
proposizione dell'impugnazione della deliberazione. Per quanto
non
espressamente previsto, la sospensione è disciplinata dalle
norme di
cui al libro IV, titolo I, capo III, sezione I, con l'esclusione
dell'articolo 669-octies, sesto comma, del codice di procedura
civile».
Art. 16
1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma è sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell'articolo 1107»;
b) è aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
Art. 17.
1. Al numero 1) del primo comma dell'articolo 2659 del codice civile sono aggiunte, in fine, le seguenti parole: «. Per i condominii devono essere indicati l'eventuale denominazione, l'ubicazione e il codice fiscale».
Art. 18.
1. L'articolo 63 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie, di cui al regio decreto 30
marzo
1942, n. 318, è sostituito dal seguente:
«Art. 63. - Per la riscossione dei contributi in base allo stato
di
ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza
bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di
ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è
tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo
interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in
regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri
condomini.
In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia
protratta
per un semestre, l'amministratore può sospendere il condomino
moroso
dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento
separato.
Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato
solidalmente
con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in
corso e a
quello precedente.
Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato
solidalmente
con l'avente causa per i contributi maturati fino al momento in
cui è trasmessa all'amministratore copia autentica del titolo che
determina il trasferimento del diritto».
Art. 19.
1. L'articolo 64 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 64. - Sulla revoca dell'amministratore, nei casi indicati
dall'undicesimo comma dell'articolo 1129 e dal quarto comma
dell'articolo 1131 del codice, il tribunale provvede in camera
di
consiglio, con decreto motivato, sentito l'amministratore in
contraddittorio con il ricorrente.
Contro il provvedimento del tribunale può essere proposto
reclamo
alla corte d'appello nel termine di dieci giorni dalla
notificazione
o dalla comunicazione».
Art. 20.
1. All'articolo 66 delle disposizioni per l'attuazione del
codice
civile e disposizioni transitorie, il terzo comma è sostituito
dai
seguenti:
«L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione
dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque
giorni
prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a
mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax
o
tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del
luogo e
dell'ora della riunione. In caso di omessa, tardiva o incompleta
convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare
e'
annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza
dei
dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
L'assemblea in seconda convocazione non può tenersi nel
medesimo
giorno solare della prima.
L'amministratore ha facoltà di fissare più riunioni
consecutive
in modo da assicurare lo svolgimento dell'assemblea in termini
brevi,
convocando gli aventi diritto con un unico avviso nel quale sono
indicate le ulteriori date ed ore di eventuale prosecuzione
dell'assemblea validamente costituitasi».
Art. 21.
1. L'articolo 67 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 67. - Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche
a
mezzo di rappresentante, munito di delega scritta. Se i
condomini
sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di
un
quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa
a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante
nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati
a
norma dell'articolo 1106 del codice.
Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i
partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun
condominio deve designare, con la maggioranza di cui
all'articolo
1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante
all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a
più
condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza,
ciascun
partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il
rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei
condominii
interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante,
l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di
uno
solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a
provvedervi
entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità
giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in
persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini.
Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si
considera
non apposto. Il rappresentante risponde con le regole del
mandato e
comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun
condominio
l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei
rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in
assemblea.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la
partecipazione a qualunque assemblea.
L'usufruttuario di un piano o porzione di piano dell'edificio
esercita il diritto di voto negli affari che attengono
all'ordinaria
amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi
comuni.
Nelle altre deliberazioni, il diritto di voto spetta ai
proprietari, salvi i casi in cui l'usufruttuario intenda
avvalersi
del diritto di cui all'articolo 1006 del codice ovvero si tratti
di
lavori od opere ai sensi degli articoli 985 e 986 del codice. In
tutti questi casi l'avviso di convocazione deve essere
comunicato sia
all'usufruttuario sia al nudo proprietario.
Il nudo proprietario e l'usufruttuario rispondono solidalmente
per
il pagamento dei contributi dovuti all'amministrazione
condominiale».
Art. 22.
1. L'articolo 68 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 68. - Ove non precisato dal titolo ai sensi dell'articolo
1118, per gli effetti indicati dagli articoli 1123, 1124, 1126 e
1136
del codice, il valore proporzionale di ciascuna unità
immobiliare è
espresso in millesimi in apposita tabella allegata al
regolamento di
condominio.
Nell'accertamento dei valori di cui al primo comma non si tiene
conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di
manutenzione di ciascuna unità immobiliare».
Art. 23.
1. L'articolo 69 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 69. I valori proporzionali delle singole unità
immobiliari
espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68
possono
essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori
possono
essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo
condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136,
secondo
comma, del codice, nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio,
in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o
di
incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato
per più di un quinto il valore proporzionale dell'unita'
immobiliare
anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è
sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi
nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio
ai
sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio
unicamente
il condominio in persona dell'amministratore. Questi e' tenuto a
darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere
revocato
ed e' tenuto al risarcimento degli eventuali danni.
Le norme di cui al presente articolo si applicano per la
rettifica
o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese
redatte
in applicazione dei criteri legali o convenzionali».
Art. 24.
1. L'articolo 70 delle disposizioni per l'attuazione del codice
civile e disposizioni transitorie è sostituito dal seguente:
«Art. 70. - Per le infrazioni al regolamento di condominio può
essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una
somma
fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La
somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le
spese
ordinarie».
Art. 25.
1. Dopo l'articolo 71 delle disposizioni per l'attuazione del
codice civile e disposizioni transitorie sono inseriti i
seguenti:
«Art. 71-bis.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di
condominio coloro:
a) che hanno il godimento dei diritti civili;
b) che non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione, l'amministrazione della giustizia, la fede
pubblica,
il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale
la
legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel
minimo, a
due anni e, nel massimo, a cinque anni;
c) che non sono stati sottoposti a misure di prevenzione
divenute
definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
d) che non sono interdetti o inabilitati;
e) il cui nome non risulta annotato nell'elenco dei protesti
cambiari;
f) che hanno conseguito il diploma di scuola secondaria di
secondo grado;
g) che hanno frequentato un corso di formazione iniziale e
svolgono attività di formazione periodica in materia di
amministrazione condominiale.
I requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma non sono
necessari qualora l'amministratore sia nominato tra i condomini
dello
stabile.
Possono svolgere l'incarico di amministratore di condominio
anche società di cui al titolo V del libro V del codice. In tal caso,
i
requisiti devono essere posseduti dai soci illimitatamente
responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati
di
svolgere le funzioni di amministrazione dei condominii a favore
dei
quali la società presta i servizi.
La perdita dei requisiti di cui alle lettere a), b), c), d) ed
e)
del primo comma comporta la cessazione dall'incarico. In tale
evenienza ciascun condomino può convocare senza formalità
l'assemblea per la nomina del nuovo amministratore.
A quanti hanno svolto attività di amministrazione di condominio
per almeno un anno, nell'arco dei tre anni precedenti alla data
di
entrata in vigore della presente disposizione, e' consentito lo
svolgimento dell'attività di amministratore anche in mancanza
dei
requisiti di cui alle lettere f) e g) del primo comma. Resta
salvo
l'obbligo di formazione periodica.
Art. 71-ter.
Su richiesta dell'assemblea, che delibera con la
maggioranza di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del
codice,
l'amministratore e' tenuto ad attivare un sito internet del
condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed
estrarre
copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera
assembleare. Le spese per l'attivazione e la gestione del sito
internet sono poste a carico dei condomini.
Art. 71-quater.
Per controversie in materia di condominio, ai
sensi dell'articolo 5, comma 1, del decreto legislativo 4 marzo
2010,
n. 28, si intendono quelle derivanti dalla violazione o
dall'errata
applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo
II,
del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti
disposizioni
per l'attuazione del codice.
La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di
inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato
nella
circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.
Al procedimento è legittimato a partecipare l'amministratore,
previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di
cui
all'articolo 1136, secondo comma, del codice.
Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono
di
assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore
dispone, su
istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.
La proposta di mediazione deve essere approvata dall'assemblea
con
la maggioranza di cui all'articolo 1136, secondo comma, del
codice.
Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve
intendere non accettata.
Il mediatore fissa il termine per la proposta di conciliazione
di cui all'articolo 11 del decreto legislativo 4 marzo 2010, n.
28, tenendo conto della necessità per l'amministratore di
munirsi della delibera assembleare».
Art. 26
1. Dopo l'articolo 155 delle disposizioni per l'attuazione
del codice civile e disposizioni transitorie è inserito il seguente:
«Art. 155-bis. - L'assemblea, ai fini dell'adeguamento degli impianti non
centralizzati di cui all'articolo 1122-bis, primo comma, del codice, già
esistenti alla data di entrata in vigore del predetto articolo, adotta le
necessarie prescrizioni con le maggioranze di cui all'articolo 1136, commi
primo, secondo e terzo, del codice».
Art. 27
1. All'articolo 2, comma 1, della legge 9 gennaio 1989, n. 13, le parole: «con le maggioranze previste dall'articolo 1136, secondo e terzo comma, del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 28
1. All'articolo 26, comma 2, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea» sono sostituite dalle seguenti: «degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio».
2. All'articolo 26, comma 5, della legge 9 gennaio 1991, n. 10, le parole: «l'assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile» sono sostituite dalle seguenti: «l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell'articolo 1120 del codice civile».
Art. 29
1. All'articolo 2-bis, comma 13, del decreto-legge 23 gennaio 2001, n. 5, convertito, con modificazioni, dalla legge 20 marzo 2001, n. 66, le parole: «l'articolo 1136, terzo comma, dello stesso codice» sono sostituite dalle seguenti: «l'articolo 1120, secondo comma, dello stesso codice».
Art. 30
1. I contributi per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria nonché per le innovazioni sono prededucibili ai sensi dell'articolo 111 del regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, e successive modificazioni, se divenute esigibili ai sensi dell'articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l'attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, come sostituito dall'articolo 18 della presente legge, durante le procedure concorsuali.
Art. 31
1. All'articolo 23, primo comma, del codice di procedura civile, dopo le
parole: «per le cause tra condomini» sono inserite le
seguenti: «, ovvero tra condomini e condominio,».
Art. 32
1. Le disposizioni di cui alla presente legge entrano in vigore dopo sei mesi dalla data di pubblicazione della medesima nella Gazzetta Ufficiale.